Mit der BlackVRst Capital Management GmbH er ffnet die Volksbank Lahr Unternehmern und Privatpersonen neue Möglichkeiten für regionale Immobilien-Investments mit fester Rendite – und die Nachfrage ist riesig

Die Quadratur des Kreises versteckt sich bei der BlackVRst Capital Management von Johannes Weide in einem etwas kompliziert klingenden Mission Statement: „Wir fungibilisieren immobile Vermögenswerte“, sagt Weide. Und weil er weiß, dass noch immer kaum jemand versteht, was damit gemeint ist, schiebt er schnell hinterher: „Wir machen Investitionen in regionale Rendite-Immobilien handelbar. Das auch mit kleineren Beträgen. So eröffnen wir eine Anlageoption, die bisher nur institutionellen Anlegern offenstand.“

Immobilien-Festgeld: gute Rendite, wenig Aufwand
Immobilien-Festgeld nach dem Konzept der BlackVRst Capital Management (BCM) ist am ehesten mit klassischem Festgeld oder Unternehmensanleihen zu vergleichen. Der Anleger investiert in regionale Projekte und weiß genau, was mit seinem Geld passiert. Das ist ein großer Vorteil im Vergleich zu klassischen Immobilienfondsanteilen, bei denen man selten genau weiß, in welche Objekte der Fonds denn investiert. Gleichzeitig ist die Immobilien- Anleihe der BCM mit viel weniger Aufwand verbunden, als wenn man direkter Eigentümer einer Immobilie würde. Stattdessen stellt der Anleger fest auf zehn Jahre einen Geldbetrag zur Verfügung. Dafür fließen fest definierte Zinserträge (zum Beispiel 3,5 Prozent) – und dann ist das Geld wieder auf dem Konto. Noch mal anlegen? Auf eine andere Geldanlage setzen? Einen Porsche kaufen? Alles möglich …
An einem Beispiel ist das BCM-Konzept schnell erklärt. In Oberwolfach entsteht das Pflegeheim St. Luitgard. Besitzer der Immobilie wird die St. Luitgard Vermögensgesellschaft sein, an der die BCM mit 50 Prozent sowie die Gesellschafter von Eichner Bau (Klaus Koch und Christian Surbeck) mit je 25 Prozent beteiligt sind. Als Betreiber steht die Caritas fest, der Mietvertrag läuft auf 30 Jahre. Zusätzlich gibt es im Obergeschoss noch zehn seniorengerechte Wohnungen für Menschen, die noch gut allein zurechtkommen aber gleichzeitig die Sicherheit haben möchten, im Fall eines Falles sofort zusätzliche Unterstützung zu bekommen.
Klassischerweise würde so ein Projekt von einem bis drei institutionellen Anlegern finanziert. Banken vielleicht. Versicherer. Ganz sicher aber keine mittelständischen Unternehmer. Über die BlackVRst Cap können sich in Oberwolfach nun bis zu zehn institutionelle Anleger mit je 250 000 Euro sowie 100 Anleger mit je 25 000 Euro beteiligen. Die erwartete Rendite liegt bei 3,0 bis 3,5 Prozent. Um diese Rendite zu erreichen, sind in das Structured-Finance-Konzept auch Förderdarlehen der KfW-Bank eingebunden. „Dadurch ergibt sich ein Hebel-Effekt“, sagt Johannes Weide. „Und es ergibt sich eine Win-Win-Win-Situation: Die Menschen in Oberwolfach bekommen ihr dringend benötigtes Pflegeheim, unsere Anleger freuen sich über eine attraktive Rendite und das Geld bleibt in der Region. Der einzige Pferdefuß ist nur: Wir haben schon jetzt eine Warteliste mit potenziellen Anlegern.“

Die Volksbank als Dienstleister
Aus Sicht der Volksbank Lahr ist die BCM ein weiterer Baustein beim Umbau der traditionellen Genossenschaftsbank zu einem Netzwerk spezialisierter Unternehmen. Mit der Mehrakademie bietet man Coaching-Leistungen und Social-Media-Workshops an, mit dem Generationencenter hilft man bei Testamenten und Patientenverfügungen. Die Volksbank verlässt sich nicht mehr auf die Erlöse aus Zins- und Provisionsgeschäft, sondern engagiert sich in neuen Geschäftsfeldern. Risikodiversifizierung, wenn man so will. Mehr Wertschöpfungstiefe als Alternativ-Strategie zu Fusionen, um Skaleneffekte immer weiter auszureizen.

Vom Schwarzwald nach Buxtehude
Vier bis fünf Projekte sollen über die BCM jährlich angeschoben werden. Johannes Weide: „Noch warten wir auf die Bearbeitung durch die Bafin – und bereiten in Gesprächen mit potenziellen Projektgebern alles vor. Und schon jetzt zeigt sich, dass dieses BlackVRst-Konzept sogar bundesweit Schule machen könnte. Mit Geld aus Buxtehude für ein Projekt in Buxtehude und mit Geld aus Friesenheim für ein Projekt in Friesenheim.“ Die hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments hängt natürlich mit den seit zehn Jahren boomenden Immobilienpreisen zusammen. Häuser, die um 2010 noch für 250 000 Euro gehandelt wurden, liegen inzwischen vielerorts bei einer halben Million. Und das eben nicht nur in Münchens besten Lagen oder dem beliebten Freiburg, sondern auch in Offenburg, Lahr oder Kehl. Aus Sicht von Anlegern ist diese Entwicklung nicht ohne Risiken: Die Entwicklung der Mieten hält mit Kaufpreisen vielerorts nicht (mehr) stand und der Boom des Betongolds hängt direkt mit niedrigen Zinsen zusammen. Endet diese Phase, könnte die Party vorbei sein. Wirtschaftsprofessor Moritz Schularick von der Uni Bonn hat hierzu eine Langfrist-Analyse vorgelegt und die Wertentwicklung verschiedener Anlageformen seit 1870 in 16 europäischen Ländern untersucht. Ergebnis: über lange Zeiträume liegen Immobilien vorn – auch in Deutschland mit 7,9 Prozent. Allerdings: Von 1950 bis 2015 war die Aktienrendite in Deutschland besser als die Immobilienrendite – auch wenn bis heute noch viele deutsche Anleger Aktien meiden.

Ein Beitrag von Ulf Tietge, Foto: Jan Reiff